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土地を選ぶ、購入を決める、契約する

購入する

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A. 当然のことですがどのような使い方をするのか(住宅か、店舗か等)を考えたうえで選びます。立地、価格と面積である程度結論が出てしまいがちですが、次のようなことを確認してみてください。

生活環境 その土地で快適に生活するために必要なことを確認します。
チェック利便性 … 交通機関、買い物(商店・スーパー等)、学校、公共施設などの状況を確認しましょう。
チェック安全性 … 周辺に危険施設がないか、道路の交通量はどうかなどを確認しましょう。また土地の地盤等についても確認が必要です。
チェック快適性 … 日照、通風、眺望、騒音など確認しましょう。

面積 面積は実際に図った面積(実測面積といいます。)と登記簿に記載してある面積(公簿面積といいます。)は違うことがあります。実測面積は実際測量した面積ですが、それに対して公簿面積の場合実際測った面積ではありませんので、注意する必要があります。

道路 方角は日当たりに関係します。一般的には南側が道路に面している土地が良いとされますが、使い方(建物の建て方、プラン)によって違います。道路幅は自動車が通れる広さかどうか、またその土地がどのくらい長さ接しているか。道路との高低差、その土地が道路と同じ高さかどうか。高かったり低かったりする場合は、工事費や使い方に影響してきます。

上下水道、ガス等の
公共設備の状況
負担金等の金銭的出費がある場合、また工事が必要ですぐに建物を建てても使えない場合等があります。

用途地域 建てられる建物の面積や高さ、使用用途などが定められています。近隣の様子で判断するのではなく将来的に大きな建物が建つ計画がある、また工場が建つ地域でないかなど確認する必要があります。

隣接地との境界 隣地との境界がはっきりしていないと将来問題が起きることがあります。

全ての不動産に言えることなのですが、特に現地を実際に『見る』ことが重要です。土地の場合、建物等に比べあまり現況に関して重要視しない方もおられるようですが、図面や写真では、土地の高低差、周辺の状況、道路など現地に行って確認してみないと分からないことが多くあります。立地、面積や価格だけで判断するのではなく、その場所に立ってみて考えることが必要です。

マンションの場合 新築のマンションは、完成前に図面で販売するものがほとんどです。モデルルームがあっても、そこで設備仕様などはチェックできますが日当りや眺望等は確認できません。さらに購入希望のタイプがモデルルームになっていない場合など図面や説明を受け判断することになります。図面の検討と、建設現場の確認を十分行うようにしてください。
次にモデルルームを見てもわからない部分を確認しましょう。外観・エントランスなど(完成図を確認)、エレベーターや共用施設(集会場やゲストルーム)駐車場、駐輪場など生活する上で必要になってくる部分です。もう一つ重要なのが住み始めてからの「管理」です。管理の方式、管理費、管理人、修繕積立金、駐車場共用部などの使用方法などについて確認をしてください。

中古物件の場合 中古住宅は建物の経過年数と設備の経過年数が違うケースが多々あります。築後5年の物件では古くないように思えますが、設備には傷みがある場合があります。その逆もあり、リフォームしてある場合はこのようなことが少ないといえますが、建物本体の老朽化も考えられますので、リフォーム歴や修繕歴を聞きましょう。
購入時にそのまま住み始めるか、リフォーム等が必要かも考えておくとよいでしょう。リフォームするなら、多少の汚れや設備等の傷み等よりも、建物本体の状況(基礎、柱、屋根)、立地や予算を考え選ぶことができます。
そのまま住み始めたいという場合は、上記の建物本体は当然のことながら設備、汚れ等をチェックし、修繕や清掃してもらえるのか、自分でするのかも確認してください。
特に引き渡しの条件には設備がすべてついているのか(エアコンやカーテン、庭木など)はきちんと確認し、どこまでが含まれるか確認しましょう。

その他、下記の書類関係もあるかどうか聞いてみましょう。
(1)建築確認、検査済書、図面
建築業者が分かります。修繕や増改築のときに便利です。新築当時の図面が添付させていますので、増改築補修箇所などのが分かります。(2)設備等の取扱説明書
ないことが多いと思いますが、メーカーや型番が分かると修繕のとき便利です。(3)建築業者の保証書
建築業者によっては保証書を出しているところもあります。
A. 土地を選ぶに記載しましたが、物件状況を確認し希望にあった物件かどうか、また予算内に収まるか、一般的に大きな金額の買い物になりますし、あとで後悔しないために調査確認をきちんとすること、そしてなによりお客様ご自身が気に入った物件であること、これから毎日生活することを常に考え決めることです。 購入時に「購入申込書」を書く場合がありますが、この時点で確認しておくことは
チェック購入金額
チェック支払条件
手附金 売買代金の約10%~20%で現金が必要です。
残金支払(ローンが必要な場合、いつ融資してもらえるかで支払日が違います。)
チェック引渡日(物件を引き渡してもらいたい日)
などです。購入に際し金銭的な事項が決まっている方がスムーズに進むと言えますし、決まっていない場合は仲介業者と十分打ち合わせをして申し込むようにしてください。
A. まず重要事項説明書による説明を受けます。 登記簿記載の権利関係、物件概要、代金授受の方法、契約解除の場合規約などの物件及び契約の内容を記載したものです。契約前に十分理解し、分からない事があれば、質問することが大切です。
契約書についても同様で、内容を確認したうえで契約しましょう。契約金額、支払条件、引渡しについてなど、きちんと確認し署名押印するようにしましょう。
融資を利用する場合は、契約後の正式申込みが多くあります。この場合、融資が不調のときは解約になる旨の特約をつけてもらった方がよいでしょう。
契約を締結した後は内容に従って権利・義務が発生します。不履行などで損害賠償が生じたりする場合もあります。自分の希望や予定と合っているか、もう一度確認しましょう。

不動産の基礎用語をご紹介します

不動産用語集

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A. 重要事項の説明書とは法律(宅地建物取引業法)で契約をする前に、不動産業者は「重要事項説明」を行わなければならないと定められています。物件の表示や令上の制限、敷地と道路の関係、設備の内容、代金授受、契約解除などを説明し、重要事項説明書を交付することになっています。重要事項の説明を受けるときは、宅地建物取引主任者が取引主任者証を提示して、説明することになっていますので確認してください。説明項目(不動産売買の場合)は主に次の通りです。

チェック登記記録に記録された事項 チェック借地権(使用貸借権)の売買等の場合 チェック第三者による対象物件の占有に関する事項 チェック都市計画法・建築基準法等の法令に基づく制限の概要 チェック私道の負担に関する事項 チェック当該宅地建物が造成宅地防災区域内か否か チェック当該宅地建物が土砂災害警戒区域内か否か チェック当該宅地建物が津波災害警戒区域内か否か チェック飲用水・ガス・電気の供給施設及び排水施設の整備状況 チェック宅地造成の工事完了時における形状・構造等(未完成物件等の場合)

チェック代金・交換差金及び地代に関する事項 チェック代金・交換差金以外に授受される金銭の額及び授受の目的 チェック契約の解除に関する事項 チェック損害賠償額の予定又は違約金に関する事項 チェック手付金等保全措置の概要(宅地建物取引業者が自ら売主となる場合) チェック支払金又は預り金の保全措置の概要 チェック金銭の貸借に関する事項 チェック割賦販売の場合 チェック宅地の契約不適合責任に関する保証保険契約等の措置 チェックなどがあります。

A. 法務局で発行してもらうことができる不動産の身分証明書のような役割をするものです。 登記事項証明書(登記簿謄本)には
チェック表題部(地番や面積、建物の構造など)
チェック甲区(所有権は誰にあるのか)
チェック乙区(所有権以外の権利関係など)
があり、それぞれその内容が記載されています。所有者は甲区で確認できますし、抵当権等が設定されている場合は、乙区に記載されています。抵当権が設定されている物件を購入するときは抵当権の抹消する時期と方法などが売買契約書に明記されているか確認してください。
A. 都市計画法の用途地域に指定がある場合、次の用途地域があります。

チェック第1種低層住居専用地域 チェック第2種中高層住居専用地域 チェック準住居地域 チェック商業地域 チェック工業専用地域

チェック第2種低層住居専用地域 チェック第1種住居地域 チェック田園住居地域 チェック準工業地域

チェック第1種中高層住居専用地域 チェック第2種住居地域 チェック近隣商業地域 チェック工業地域

上記の地域によって建築できる建物の種類、建ぺい率、容積率、高さ制限などが決まっています。用途地域で周辺環境もある程度わかるといえます。
A. 建ぺい率は敷地面積に対する建築面積の割合。容積率は敷地面積に対する延べ床面積の割合。 (例)建ぺい率60%、容積率100%で土地の面積が100坪
1階部分は建ぺい率から60坪、建物全体の延べ床面積は100坪までの建物しか建てられない。
A. 記号の意味は

L リビング

S サービスルーム(納戸)

MB メーターボックス

DK ダイニングキッチン

PS リビング

などです。LDKなどは大きさの規定はないのですが、一般的にリビングダイニングとキッチンをあわせて10畳前後のものをいいます。
Sサービスルーム(納戸)は窓のない部屋などです。
A. 一坪は約3.305785㎡です。また一坪はたたみ2畳分です。ですから6畳の部屋は3坪になります。
計算方法として△△㎡×0.3025=○○坪のように計算できます。
A. 徒歩△分などと記載されているものは道路の距離80mを1分として計算しています。信号や坂道などは考慮されませんので注意してください。
A. 新築とは建築後一年未満で、入居していないものをいいます。一年未満でも人が住んだことのある物件は新築とはいいませんし、1年以上経過したものは人が住んでいなくとも新築になりません。
A. 不動産業者は広告等に免許番号を記載することになっています。免許には国土交通大臣免許と都道府県知事免許の2種類があります。どちらも5年に1回更新することになっており、( )内の数字が更新の回数を表しています。数字が多いほど営業年数が長く、それだけでは信頼度は図りにくいですが、ある程度の目安になると思います。

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