ありがとうをつなぐ、植木不動産株式会社 四角形

どうする? 不動産のえらぶ?きめる?をお手伝いします。

皆さんの疑問・質問の解決にお役立てください。
※一般的な事項を記載しておりますので、不動産の売買・賃貸にすべて該当するとは限りません。(平成26年6月1日現在)

借りる 申込み、契約、入居までの流れ。その他入居中のことについて

不動産を借りるときの基本的な流れは?
アパート・貸家等を借りる場合の基本的な流れをご紹介します。
  1. (1)物件を探す。
    物件の情報収集をしたうえで、見学します。
  2. (2)物件を決める。
    物件を決める場合はこちらも参考にしてみてください。物件が決まったら「入居申込書」を書きます。
  3. (3)契約する。
    重要事項説明書の説明を受けます。契約書に署名捺印をします。契約代金(敷金、礼金、仲介手数料、家賃等)を支払います。
  4. (4)入居する。
    引越しをして、実際に住み始めます。
  5. (5)退去する。
    明渡しを行い、敷金の精算をして契約終了となります。
借りるために何が必要ですか?
アパート・貸家等を借りる場合次のようなものが必要です。

まず書類関係ですが、

  1. (1)契約者本人の住民票
  2. (2)自動車運転免許書のコピー
  3. (3)勤務先の在籍証明書
  4. (4)健康保険証のコピー
  5. (5)連帯保証人の印鑑証明書

などです。すべて必要にはならないですが、物件・不動産業者によって違いますので確認してください。


次にお金ですが、物件によってその金額は違います。一般的に

  1. (1)家賃及び共益費(翌月分)
  2. (2)駐車場料金
  3. (3)敷金
  4. (4)礼金
  5. (5)仲介手数料
  6. (6)保険料

などがあります。そのほかに町内会費など入居者負担のものがないか確認が必要です。

探すために必要なことはなんですか?

アパートかマンションか一戸建てなのか、地域、家賃など希望する内容を大まかに決めておき、その後に情報収集します。

不動産業者に連絡をとり希望に合わせて物件があるかどうか相談します。また相談する際は希望する期間内に希望する物件が出てくる可能性があるかについても聞いてみるとよいでしょう。

こちらも参考にしてみてください。

入居する際に必要なことは?

入居の際は次のことを確認しましょう。

  • ガス、上下水道、電気、電話等の開設・名義変更
    これは不動産業者がしてくれるものとそうでないものがあります。入居してすぐ使えないと困るものですので、入居前に確認しましょう。
  • ごみの出し方・大家さんや町内会
    基本的な事項は不動産業者で聞くようにしましょう。特に『ごみ』の分別は市町村でかなり違います。出し方、日時等トラブルにならないよう確認してください。 また地域のルール等を町内会長さん(班長さん)や大家さんに聞くことも重要です。
  • 物件の状況
    物件の設備が壊れたりしていないか、確認しておきましょう。使えないものは修理してもらうこと、また不動産業者に確認してもらうことです。退室時に修繕などで問題になる場合もあります。。
入居中に注意することは?

「隣近所や周辺に迷惑をかけない」というのは当然ですが、苦情のなかで多いのは騒音です。

仕事などで、夜勤・交代制の勤務や深夜に帰宅することが多い方などは特に注意してください。隣近所との何気ない会話のなかでもその旨を伝えておき、コミュニュケーションが取れれば理解していただけることでしょう。入居時にちょっとした工夫で、退室時修繕を無くす方法などはこちらを参考にしてみてください。

ペットを飼いたいのですが?

基本的には契約書に記載してあることが多く、ペットを飼えるかどうか確認してみてください。

犬・猫はダメでも鳥・魚等ならOKなど細かく条件がある場合やすべてダメなどいろいろなケースがあるようです。 また最近ではペット可のアパート・マンションなども多くなってきていますが、まだまだ賃貸物件でペットを飼うことは難しいでしょう。

退去のときはどうすれば?

契約書に記載の退室予告日(30日前までが多い)までに仲介した業者さんか大家さんに連絡します。

遅れると連絡日から退室予告期間分の家賃が発生することがあります。 引越日時が決まったら、公共料金(ガス、上下水道、電気、電話、郵便等)の精算、停止の連絡をします。また立会の時間を仲介業者さんと決めます。退去するときには引越作業が終了し部屋が空になってから、業者とお客様立会のもと部屋の確認・点検を行います。このときに修繕箇所、清掃箇所を確認してください。清掃に関しては一般的には必要です。普通の掃除で取れない汚れは業者さんにお任せすることも出来ます。費用はかかりますが、忙しい引越作業のうえ掃除に時間を取られることを考えればお願いするものよいのでないかと思います。

修繕に関しては確認し、費用等も出来る限り聞きましょう。

その他、敷金等の精算を行いますので転居先などの連絡先をメモして持っておきましょう。

選ぶときは?
こちらを参考にしてみてください。
決めるときは?
こちらを参考にしてみてください。

買う 申込み、契約、入居までの流れ。必要書類、準備等について

不動産を買うときの基本的な流れは?
不動産を購入する場合の基本的な流れをご紹介します。
  1. (1)物件を探す。
    物件の情報収集をしたうえで、見学します。予算についてや購入条件(買替えなど)も大まかに決めておくと良いでしょう。
  2. (2)物件を決める。
    大きな買い物ですので仲介業者と相談してみましょう。
    物件を決める場合はこちらも参考にしてみてください。
    本格的な資金計画、融資等の相談や確認します。物件が決まったら「購入(買付)申込書」を書きます。
  3. (3)契約する。
    重要事項説明書の説明を受け、契約書に署名捺印をします。 契約代金を支払い、物件の引渡しを受けます。 所有権の移転登記を行います。
  4. (4)入居する。
    引越しをして、実際に住み始めます。
購入するために何が必要ですか?
不動産購入の場合次のようなものが必要です。

お金ですが、物件によってその金額は違いますが一般的に

  1. (1)売買代金
  2. (2)登記費用
  3. (3)税金不動産取得税・固定資産税、都市計画税・登録免許税・印紙税
  4. (4)仲介手数料
  5. (5)火災保険料
  6. (6)引越費用

などがあります。そのほかに融資の場合、事務手数料が掛かります。上記の(1)のうち手附金及び(2)~(6)は一時的なものもありますが現金が必要になってきます。業者さんに金額を聞いて確認しておいてください。


次に書類関係ですが、

  1. (7)住民票(所有権移転登記)
  2. (8)印鑑証明書(融資申込み)
  3. (9)源泉徴収票や所得証明書(融資申込み)

などです。順次必要になりますので用意はしておきましょう。

探すために必要なことはなんですか?
賃貸物件と変わりませんが、土地、マンション、一戸建てなのか、地域、予算など希望する内容を大まかに決めておき、その後に情報収集します。

不動産業者に連絡をとり希望に合った物件があるかどうか相談します。 また相談する際は希望する期間内を伝え継続的に探してもらうことも大切です。

こちらも参考にしてみてください。

資金計画はどのようにしたらよいでしょうか?
資金計画は自己資金・借入額を併せて購入資金にするかということですが、上記2の通り売買代金の他に諸経費が必要になり、購入金額のみで計画すると不足の金額が出てくることになります。

借入金返済に関しては金利に注意し(△年固定の場合△年以後は変動になります。)金利が上昇した場合の返済額も確認しておきましょう。

購入予算・返済プランは余裕を持った計画を立て、銀行や業者に相談しながら計画するようにしましょう。

申込みや契約のときはどうすれば?
専門家や業者との相談をして納得した上で、申し込み、契約へと進むようにしてください。

こちらも参考にしてみてください。

物件引渡しの際に注意が必要なことは?
引渡しを受ける際はご本人と売主と仲介業者で現地にて確認します。
  • 土地の場合
    ・隣地との境界…境界標識を確認します。
    ・ガス、上下水道の引き込み位置…土地の中に引き込みがあれば標識や汚水枡、引き込みがない場合は道路埋設の状況
  • 建物の場合
    ・隣地との境界…境界標識を確認します。(一戸建ての場合)
    ・建物の状況…雨漏りや毀損状況、修繕箇所
    ・設備の状況…稼働状態や取扱説明
    ・カギ…本数や紛失状況
    ・近所のルールや管理組合の状況

などです。


中古の場合は元の所有者から聞くことは大変重要です。新築の場合は、内覧なで確認でします。

登記に必要なことは?
住宅等の購入に際し、必要になる登記には所有権の移転登記、抵当権の設定登記などがあります。

必要書類として、売主から受取るもの

  1. (1)権利書(登記識別情報通知)
  2. (2)登記原因証明情報(契約書やそれに代わる書類)
  3. (3)売主の印鑑証明書

買主が用意するもの

  1. (1)住民票(購入物件すぐに住み始める場合は移転後のもの)
  2. (2)登記原因証明情報(売主と共用)
  3. (3)登録免許税

登記を司法書士にお願いする場合はそれぞれ委任状が別途必要です。通常、費用に関しては、買主の負担となります。所有権の移転登記が完了すると買主名義の、権利書(新しいものは登記識別情報通知)、ができます。登記簿謄本(登記事項証明書)で確認し、完了です。

また抵当権の設定登記に関しては、移転登記と同時にすることが多いので、登記簿謄本で確認した時に抵当権設定登記の完了も確認できると思います。 登記に関しては個人でもできますが専門的なことでもあり、司法書士にお願いするのをおすすめします。抵当権の設定登記に関しては、移転登記と同時にすることが多いので、登記簿謄本(登記事項証明書)で確認した時に抵当権設定登記の完了も確認できると思います。

選ぶときは?
決めるときは?

売る 価格の決定(査定)、媒介契約について、必要書類、準備等について

不動産を売るときの基本的な流れは?
不動産を売却する場合の基本的な流れをご紹介します。
  1. (1)物件の価格を決定し、業者に依頼。
    物件の査定等を行ってもらい売却の価格を決定します。当然、必要な金額があればそれを業者に伝え相談の上価格を決定します。
  2. (2)媒介契約の締結・販売活動。
    仲介業者と媒介契約を結びます。 契約に基づき業者に販売活動に入ってもらいます。
  3. (3)契約する。
    購入者が現れたら、契約書に署名捺印をして契約します。契約代金を受け取り、物件の引渡しを行います。
査定をお願いする場合何が必要ですか?
査定をさせていただく場合次のようなものが必要です。
  1. (1)物件の所在地のわかる資料
  2. (2)測量図や図面(土地の図面)
  3. (3)間取り図(建物の場合)
  4. (4)税金の通知書(固定資産税、都市計画税)
  5. (5)購入時の金額
  6. (6)購入時のパンフレット等

などです。


一般的に机上査定といわれるものの場合、周辺の成約事例や、公示価格、路線価など基に査定をし、建物は経過年数から算出します。この場合、建物の内装や眺望などは考慮しませんので、価格の誤差はある程度生じます。

実際に現地に伺って査定する場合は、机上査定の他に現地の状況を併せて査定しますので、より正確な査定が可能になります。

当然後者の方は時間がかかりますので、とりあえずという方には前者をお薦めします。

媒介契約はどんなものか。
売却を依頼する場合、お客様と不動産会社が「媒介契約」を締結することになります。この契約によって売却のご依頼を正式にお受けしたことになり、仲介業務を行います。

媒介契約には、専属専任、専任、一般の三種類があります。

  • 専属専任媒介
    不動産業者は (1)契約後5日以内に指定流通機構「レインズ」に物件情報を登録しなければなりません。
    (2)お客様に対して、1週間に1回以上の割合で、業務の進行状況を文書で報告しなければなりません。
    お客様は (1)依頼できるのは一社のみになります。
    (2)物件の契約は必ず依頼した会社を通して行わなければなりません。
  • 専任媒介
    不動産業者は (1)契約後7日以内に指定流通機構「レインズ」に物件情報を登録しなければなりません。
    (2)お客様に対して、2週間に1回以上の割合で、業務の進行状況を文書で報告しなければなりません。
    お客様は (1)依頼できるのは一社のみになります。
    (2)物件の契約は必ず依頼した会社を通して行わなければなりませんが、ご自身で買主を見つけた場合は、直接契約を行うことも可能です。
  • 一般媒介
    不動産業者は 法律上定められた義務は特にありません。指定流通機構「レインズ」へお客様の物件情報の登録も出来ます。
    お客様は (1)複数会社に依頼することができます。
    (2)ご自身で買主を見つけた場合は、直接契約を行うことも可能です。
    (3)複数の会社に依頼した場合、会社名を明らかにする明示型と明らかにしない非明示型を選択することができます。
契約のときはどうすれば?
契約書は内容を確認したうえで契約しましょう。契約金額、支払条件、引渡しについてなど、きちんと確認し署名押印するようにしましょう。

買主が融資を利用する場合は、契約後の正式申込みが多くあり、融資が不調の場合についても確認しておくことが必要です。

契約を締結した後は内容に従って権利・義務が発生します。不履行などで損害賠償が生じたりする場合もあります。代金受領日・引渡日等が希望や予定と合っているか、もう一度確認しましょう。また、登記書類について準備します。


必要書類として

  1. (1)権利書(登記識別情報通知)
  2. (2)登記原因証明情報(契約書やそれに代わる書類)
  3. (3)印鑑証明書
  4. (4)委任状(登記を司法書士にお願いする場合は別途必要です。)

などがあります。


特に(1)権利書(登記識別情報通知)が引き渡せない場合、手続きが変わってきますので、事前に不動産業者または司法書士に確認してもらうことをおすすめします。

物件引渡しの際に注意が必要なことは?
空家の状態で引き渡すことが原則ですので、不要品の処分は売主の負担となります。

処分方法としては、業者に依頼する方法やリサイクルショップに売却するなどですが、事前に準備する必要があります。

引渡しを行う際はご本人と買主と仲介業者で現地にて確認します。


  • 土地の場合
    ・隣地との境界…境界標識を確認します。
    ・ガス、上下水道の引き込み位置…土地の中に引き込みがあれば標識や汚水枡、引き込みがない場合は道路埋設の状況
  • 建物の場合
    ・隣地との境界…境界標識を確認します。(一戸建ての場合)
    ・建物の状況…雨漏りや毀損状況、修繕箇所
    ・設備の状況…稼働状態や取扱説明
    ・カギ…本数や紛失状況
    ・近所のルールや管理組合の状況

などです。


引渡以後の買主とのトラブルを防ぐためにも大変重要です。出来る限りご本人が立ち会うことをおすすめします。

費用、税金は?
売却に必要な諸費用は物件により異なります

一般的に

  1. (1)譲渡所得税・住民税(売却後利益がある場合)
  2. (2)仲介手数料(消費税別途)
  3. (3)印紙代(売買契約書に貼付する印紙です)

などです。


税金に関しては、優遇税制の対象物件かどうか、また、費用等に関しても不動産業者、税理士等相談してください。また、翌年に確定申告をする必要があります。サラリーマンの方も確定申告が必要となりますので注意してください。手続きは税理士に依頼することもできますし、各税務署で申告書の書き方についての無料相談を実施していますので、ご本人でも十分可能です。